中报观察 | 中原建业的300亿销售目标

观点网8月24日晚间，中原建业对外披露了上半年业绩情况。

期内，中原建业收入为3.82亿元，较2022年同期上升1.1%；净利润为1.91亿元，较2022年同期下降6.5%；公司权益持有人应占溢利约为1.92亿元。期内净利润率为50.0%。

(相关资料图)

一位投资者转述，中原建业管理层于投资者会上透露，净利润同比略微有减少，主要原因是对往来款项计提实施较为充分的拨备。此外，受人民币贬值的影响，两方面影响约4000万元。

期内，中原建业在管项目的合约销售金额131亿元，同比上升18.9%；合约销售面积207.06万平方米，同比增加14.2%。

上述人士转述，胡葆森认为公司上半年业绩已出现反弹势头，今年不一定恢复到历史最高水平（2021年接近403亿元），但一定会在去年200亿左右的基础上有一个大幅度反弹，有信心超过300亿元，到明年冲击历史最高水平。

代建需求

中原建业管理层更在意公司业务结构上出现的变化。管理层认为，代建行业发展潜力是非常巨大的，尤其是商业代建、政府代建、和资本代建的需求非常大。

观点新媒体获悉，2021年之前，在中原建业的合作伙伴中，民营企业占比高达90%，2022年开始，中原建业加大政府平台合作力度。

今年上半年，中原建业与13家平台公司签署战略协议，涉及意向协议16个，意向签约面积超200万平方米，其中已签约8个，签约面积112万平米。

目前，中原建业已与省内15个城市的城投平台/国企达成战略合作，包括与27家平台公司签订战略合作协议，与8家国企达成战略合作意向，累计签约政府代建项目21个，签约面积308万平米。

胡葆森表示，目前，中原建业有200以上的民营企业合作伙伴，在这基础上加大了平台公司合作，这一比例会在未来继续提升。

就目前来看，政府代建仍有较大需求。在上半年河南供地中，占比32%被地方城投平台摘取，并且这些平台还持有大量存量土地，需要专业代建服务的支持。

资本代建业务也是中原建业未来发展的重要方向，管理层指，不良资产处置需求日益增加，外部资方和金融机构缺乏对应开发能力。上半年中原建业跟河南资产也有成功合作的资本代建项目，后续和东兴资产、远东资产等5家资方都达成战略合作，资本代建也是未来发展的一个重要方向。

根据中原建业披露的业绩情况，在上半年收入结构中，河南省项目贡献3.58亿元，收入占比从上年同期的88.4%提升至93.7%；除河南省外的项目贡献2401万，占比则从11.6%下降至6.3%。

收入提升基于项目的拓展。能够发现，上半年，中原建业新签代建项目40个，同比增加344.4%；新增合约建筑面积523.82万平方米，同比增加369.1%。

其中，新签约省内项目34个，新增合约建筑面积456.89万平方米；新签约省外项目6个，新增合约建筑面积66.93万平方米。

截至2023年6月30日，中原建业在管项目278个，在管项目建筑面积3346.02万平方米。其中，省内项目247个，总建筑面积3016.94万平方米；省外项目31个，总建筑面积329.08万平方米。

深耕大中原

上半年中原建业签约面积的增长，离不开城市合伙人模式的助益。2022年12月，中原建业合伙人理事会成立，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。

在这种模式中，中原建业通过在每个城市寻找愿意承担更多责任、发挥更大作用的战略合伙人，与其成立合资公司，整合城市合伙人的行业资源、合作意愿以及投资能力，实现双方的共享、共担和共赢。

合作之后，这些城市合伙人在各地市发挥自身资源进行签约，加速业务扩张。现在各个城市合伙人都在布局河南省甚至省外的市场，下一步携手中原建业一起往省外发展，拓展山东、湖北、河北、陕西、山西、安徽等市场。

截至6月末，中原建业在190位的客户中吸纳了13位城市合伙人，成立了12家城市合资公司，他们管理资产超过2000亿元，中原建业与其签约面积累计1233万平米。

管理层分享，中原建业的城市合伙人制度有三个阶段。

第一阶段，于上半年，中原建业已依托城市合伙人理事会的优势，分别于1月和4月进行两次集中签约。第一次集中签约项目27个，签约面积354万平方米；第二次集中签约项目21个，签约面积195万平方米。“两次的集中签约为上半年的项目拓展打下坚定的基础。”

第二阶段，则是创建城市合伙人基金，首发规模一亿元。管理层称，这是中原建业近一到两个月要完成的任务，基金创立后将专项支持中原建业两种合作方式。

第一种，是支持各地市合伙人找到好的资金好的项目，基金资金会会成为种子资金，帮助他们拿到或建设项目。第二种，为政府平台公司，为政府解决一些困难的项目。比如一些项目能够由合伙人基金来兜底风险或者项目上的固定收益。

在第三阶段，推动城市合伙人逐步扩点。在大中原区域，每一个合伙人要入驻一个省，中原建业团队要突击一个省，完成扩大根据地的目标，实现服务大中原市场。

脱胎于建业地产，中原建业也将深耕大中原区域，即以郑州为中心，半径500公里、覆盖3亿人口的区域。“在大中原区域，我们是无可比拟的领先房地产代建服务商，这个区域的下沉市场跟我们的竞争优势是高度匹配的。”

管理层表示，中原建业对省外拓展有规划，但目前阶段并不追求省外规模，而是要确保做一个成一个，首个项目必须成功，以带动整个片区的发展。