2022年对于上海而言绝对是特殊的一年，二手房成交159304套，相较2021年环比下跌但全年近16万套的成交来之不易，吊打全国任一一线城市。风云聚会上海滩，全国英才、本土动迁户贡献功不可没。 2022年上海二手豪宅市场表现相比新房，二手房市场小区规模太过庞大，面对200多个豪宅小区的海量房源，很多小伙伴无从下手。这时候 小区成交量和板块成交排行就有一定参考价值，成交量越高意味着它们是购房者们一致的选择，相对来讲也是项目价值的集中体现。

2022年二手豪宅成交量涨幅排名↓

2022年上海板块涨幅Top50排行

二手豪宅市场

(资料图片)

二手豪宅量价成交走势

上半年受管控影响成交受阻，下半年豪宅市场成交活跃，豪宅均价随量涨而稳步攀升至年底持稳！

2022年上海全市网签总价（成交价基本翻倍）2500万以上的豪宅共成交773套，尤其是6月复工以后下半年豪宅市场迎来一波集中放量，成交十分活跃，其中有三个月单月量能均在90套以上，而豪宅价格也随量涨而价升，7-11月豪宅网签均价一路攀升至年底开始持稳。

上海二手豪宅市场月度成交走势

二手豪宅成交分布

浦东、黄浦、徐汇是豪宅成交热门区域，三区占比达58%，外围区域集中分布在闵行、青浦、松江；从板块看全年成交10套以上的板块共25个，量能占到全市豪宅总量的近八成！

全市16个行政区划中浦东新区、黄浦、徐汇是上海二手豪宅成交的主要区域，三个区的二手豪宅成交量占到全市总量近6成，另外市区中还有长宁、静安也由于区域内的豪宅板块也有较多成交产出。此外外围区域中，豪宅成交（别墅为主）则集中分布于闵行、青浦、松江三个区。

上海二手豪宅成交区域分布

2022年全市773套豪宅，成交分布于57个板块，其中成交10套以上的板块共25个，共成交617套，占全市豪宅总量的近80%，而淮海中路、徐汇中心、陆家嘴、徐泾等四个板块网签成交价2500万以上二手豪宅均在50套以上。

各板块的豪宅套均面积基本均在250平以上，其中佘山、张江、徐泾、华漕等别墅板块套均面积较大，基本在350平以上。

上海二手豪宅成交板块分布

二手豪宅产品结构

公寓平层是豪宅市场的主要产品类型，占比多在65%左右，2022下半年别墅项目备受关注，占比明显提升！

豪宅市场成交的产品类型主要以公寓大平层为主，近三年以来公寓类产品的占比基本在65%左右，2022年豪宅公寓占比为62.74%，从各季度的成交变化来看，2022年下半年经历静默管理后，豪宅客群对于居住的空间的需求大大增加，别墅项目的关注度明显提高，三四季度别墅类产品的比例连续攀升。

近三年上海二手豪宅成交产品类型结构

二手豪宅成交结构

250-300平占比明显提升占比最高；下半年豪宅市场量价齐升，拉动总价结构向3500万以上迁移！

2022年上海二手豪宅，除400平以上面积段占比较小外，其余各面积段占比较均衡，其中250-300平占比最高，且同比去年占比提升明显，其余面积段仅小幅波动。总价段方面3500万以下的价段占比合计近55%，但2022年3500万以下两个总价段成交占比均下滑，而3500万以上的所有价段成交占比全部提升。2022年下半年豪宅市场成交活跃，量价齐升，一定程度上拉动豪宅总价向上迁移。

2022年上海二手豪宅面积段结构

2022年上海二手豪宅总价段结构

二手豪宅及TOP楼盘

豪宅TOP楼盘中2500~3000万段的多为市区大平层项目，徐泾、华漕别墅亦表现亮眼；3000~5000万段的TOP楼盘，大平层和别墅各半，其中别墅主要以外围项目为主；5000万以上顶豪市场中别墅类产品明显居多，产品类型不乏老洋房等历史建筑！

2500-3000万

2022年全市2500-3000万价段二手豪宅共成交256套，成交3套及以上的楼盘共21个，其中浦东星河湾、世茂滨江花园、翠湖天地雅苑为该总价段成交最热门楼盘，分别成交10套、6套、5套。

该价段房源面积多在200-300左右，多为中心城区大平层项目，而郊区的青浦徐泾、闵行华漕的别墅项目也表现亮眼。

2022年上海网签价

2500-3000万豪宅成交热门楼盘

3000-5000万

2022年上海二手网签总价3000-5000万的豪宅共成交391套，其中融创外滩壹号院、绿城黄浦湾、世茂滨江花园、佘山月湖山庄4个楼盘全年共成交10套及以上，其中前三者均为市区大平层项目。

该价段成交TOP20的楼盘中，大平层和别墅项目平分天下，而别墅项目除维诗凯亚、汤臣湖庭花园、汤臣高尔夫外其余均为外围别墅楼盘。

2022年上海网签价

3000-5000万豪宅成交热门楼盘

5000万以上

2022年上海二手网签总价5000万以上的豪宅共成交126套，古北壹号以全年11套的总量，高居榜首。5000w以上的顶豪市场中，别墅类产品明显居多，该价段全年成交5套以上的4个楼盘中，有3个均为别墅。该价段不乏有老洋房等特殊产品类型，如徐汇中心的懿园、中南新村等。

2022年上海网签价

5000万以上豪宅成交热门楼盘

在顶豪价位新房二手房成交量都不多，二手合计1181套，新房3597套。我认为这个价位的交易具备独立的行情，并且新房+二手的购买力几乎是固定的，新房优先级更高，而且会影响二手成交。在顶豪价位购房者几乎拥有了最大的选择权，他们的优先级很清晰：市区新房＞市区二手房＞郊区别墅/大平层！同时所有数据都在说明一个事实：二手顶豪市场正在脱离大环境，拥有了独立的行情！

成蛟认为这种情况的产生有2方面因素：

第一、这类顶级豪宅地段新房供应少，具备很强的稀缺性，要进圈子只能买2手；第二、上海顶级豪宅的保值能力和安全性在全国都是特例，所以能跑出独立行情。

上海近十年二手市场量价走势

2023年二手市场判断

从近十年上海二手市场的成交走势来看，二手市场的量能表现主要受调控政策和信贷环境所影响，在政策、信贷宽松的年份，二手成交量能明显增长。当下疫情已经基本结束，各项市场经济活动均在快速恢复中，而房地产依旧是国家经济支柱产业，为更好的支持房地产业的复苏，2022年房地产宽松政策频出，而2023年大概率也将延续这样的基调，在这样的大背景下上海2023年的房地产总量可观，但同时考虑到新房对二手的分流影响依然存在，因此上海二手的成交总量预估可达到20-22万套之间。

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